Grandes investidores investem milhões em fundos imobiliários à procura de ‘pechinchas’ com rentabilidade
- Investidores institucionais injetaram R$ 352 milhões em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) em fevereiro, buscando fundos com maior rentabilidade.
- Essa entrada compensou parcialmente a saída de R$ 368 milhões de investidores pessoa física, impulsionada pelo maior desconto histórico do IFIX desde 2015.
- Fundos multiestratégia, que investem em imóveis e papéis, são os mais atrativos para investidores de longo prazo, com destaque para aqueles de grandes gestoras.
- Gestoras estão criando fundos de fundos (FOFs) para aproveitar o desconto histórico dos FIIs, oferecendo uma estrutura mais barata para cotas desvalorizadas.
- Especialistas indicam que a movimentação do ‘smart money’ serve como guia para investidores pessoa física identificarem oportunidades em FIIs com desconto e alta rentabilidade.
Os investidores institucionais entraram em peso no Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) em fevereiro à procura de fundos mais rentáveis após a categoria chegar ao maior desconto histórico desde a recessão de 2015.
Dados da Kinea Investimentos mostram que o fluxo do investidor profissional quase compensou a fuga em massa de investidores pessoa física do IFIX no mês passado, com ingresso líquido de R$ 352 milhões contra saída de R$ 368 milhões de PF.
O fluxo mostra que o investidor de longo prazo quer aumentar a parcela de FII na carteira de clientes. Fundos de sucessão patrimonial, como family offices, e banqueiros privados estão entre os mais interessados. A pessoa física pode aproveitar a oportunidade para identificar os fundos mais descontados, dizem especialistas.
Maior desconto desde o governo Dilma
A entrada do investidor institucional no IFIX vem na esteira de uma queda histórica nos fundos imobiliários. Em dezembro, a média do preço das cotas dos FII listados no IFIX abriu um desconto de 20% em relação ao valor patrimonial médio dos imóveis em carteira, segundo Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA.
“Superou a queda de preços que vimos na pandemia”, disse Menezes. “E chega ao nível da recessão. Mas estamos em um cenário bastante diferente, porque os fundos imobiliários têm se mostrado rentáveis na operação dos ativos”, elenca Nappo.
Parte desse desconto já foi embora: a entrada do institucional no IFIX em fevereiro levou o deságio médio a cair para 13%.
O Itaú BBA vê os fundos multiestratégia chamando mais a atenção dos investidores institucionais. São fundos com mandato para investir em tijolo, via imóveis, e papel, via CRI, além de comprarem ações ou cotas de outros fundos. A categoria subiu 6,3% em fevereiro, acima da média do IFIX, de 3,3%.
Neste sentido, os fundos imobiliários multiestratégia de grandes gestoras, mais preparados para se defenderem da alta de juros, ganham protagonismo entre os institucionais, que os consideram mais rentáveis no prazo de dois anos. É a avaliação de Pedro Van Den Berg, fundador da Zagros Capital.
Fundos de fundos são pechinchas rentáveis para gestores
Na visão de André Sawaya, co-fundador da Panorama AZQuest, gestoras profissionais vem montando fundos de fundos para capturar o desconto histórico dos FII.
O objetivo do investidor profissional com o FOF é capturar o duplo desconto: montar uma estrutura mais barata para abrigar cotas desvalorizadas.
“Todos os fundos estão descontados, e os melhores fundos caíram também”, diz Sawaya. “Assim, temos observado muitas gestoras montando FOF para aproveitar a oportunidade que está na mesa agora”, segue.
Os fundos imobiliários mais rentáveis de papel atraíram entrada de capital. “Temos visto muitos investidores apostando em fundos onde havia um problema de CRI, mas que foi resolvido”, diz Van Den Berg ao se referir às conversas da Zagros com investidores.
Por enquanto, o gestor diz que a entrada de líquida vem em sua maioria de giro de ativos entre os investidores profissionais. “Muitos gestores deixaram posições nas quais o prejuízo estava perto de zero para irem às compras”.
Mas a presença do institucional não se limita ao IFIX, indica Marco Tulio Lima, head comercial da Vórtx.
Apesar de não serem mais livres de Imposto de Renda, FII com menos de 100 cotistas têm sido febre para gestoras já presentes no índice da bolsa. “A demanda vem de escritórios familiares e o segmento favorito é desenvolvimento de projetos residenciais, de infraestrutura e logísticos”, diz Lima.
A pista ao pessoa física encontrar fundos imobiliários rentáveis
Na avaliação dos gestores, o investidor profissional, conhecido como ‘smart money’ (dinheiro inteligente), dá pistas aos investidores pessoa física de onde alocar no IFIX.
Nesse sentido, os profissionais funcionam como uma bússula para os descontos e fundos mais rentáveis, diz o sócio-fundador da AZQuest.
“Os investidores pessoa física usam assessores, enquanto o institucional aprofunda análises próprias. Além disso, ele tem contato com os gestores de perto.”
“Quando o institucional monta posições em determinados fundos, deveria ser oportunidade entrar em fundos imobiliários rentáveis e com desconto.”
Além disso, o profissional é menos impulsivo que o pessoa física, afirma Van Den Berg.
“O institucional olha para frente e tende a enxergar melhor o ciclo, onde nos encontramos. E a pessoa física tende a olhar mais o presente”, comenta
Mas o IFIX não deve manter altas consecutivas sem a entrada do dinheiro do investidor PF e uma queda da curva de juros mais aguda, pondera Larissa Nappo.
Sem ou com a entrada líquida do “dinheiro inteligente”, o ano promete volatilidade nos fundos imobiliários, conclui a analista do Itaú BBA.
Leia a seguir