Por que o rei dos condomínios de Miami está de olho nos imóveis de São Paulo

De paletó azul marinho, calça cinza, camisa azul e sapatos mocassim, o argentino Jorge M. Pérez, de 72 anos, sente-se em casa na sala de estar decorada pelo arquiteto Carlos Rossi. Enquanto se dirige para a mesa na qual o almoço será servido, o incorporador comenta com os filhos – Jon Paul, de 37 anos, e Nicholas, de 33 – sobre a valorização de um artista plástico que ajudou a incluir no acervo do Museu Reina Sofia.

“Uma obra dele acaba de ser vendida por US$ 5,5 milhões”, informa, omitindo o nome do artista. “Sabem quanto paguei por um trabalho dele com o dobro do tamanho? US$ 600 mil, US$ 600 mil!” Para o museu madrileno, ele doou há três anos uma série de obras avaliadas em US$ 1 milhão, além de US$ 500 mil destinados à expansão do acervo. À indiferença dos filhos, Pérez reage com um autoelogio: “Uau, eu sou bom em comprar arte”.

Em seguida, pede uma Coca-Cola para o garçom ao lado e dá início a este “À Mesa com o Valor”, realizado numa quinta-feira luminosa de abril. O local escolhido para o almoço, que começa por volta das 13h40, confere um quê teatral para o encontro. A sala em que estamos, afinal, integra o estande de vendas do Parque Global, complexo imobiliário do do qual a incorporadora do argentino, o Related Group, é sócia.

O cômodo parece uma extensão da simulação, ao lado, de um dos apartamentos em construção. As roupas que se avistam no closet e nos armários desse imóvel, decorado pelo arquiteto Dado Castello Branco, pertencem a um morador hipotético – uma das camas sustenta um trompete dentro de um estojo. E vale o mesmo para os objetos que decoram a sala escolhida para a entrevista. Como estamos no térreo, tudo o que a janela descortina é o canteiro de obras de uma das cinco torres residenciais.

A comida que chega à mesa de quatro lugares não vem da requintada cozinha decorada por Castello Branco, mas de outra, a metros dali, que só funciona quando o estande promove eventos ou recebe convidados ilustres. O almoço é assistido por garçons e também por assessores que, postados ao redor, aumentam o ar de encenação.

Mas nada disso parece afetar a conversa, da qual Jon Paul e Nicholas participam praticamente só como ouvintes – o primeiro preside o Related Group desde 2020 e o caçula ocupa a vice-presidência desde 2022. CEO da empresa, fundada em 1979, o pai ganhou o apelido de rei dos condomínios de Miami. Um dos imigrantes mais ricos dos Estados Unidos, ele tem uma fortuna de US$ 1,7 bilhão, segundo a “Forbes”.

Em frente ao rio Pinheiros, entre a ponte do Morumbi e o Parque Burle Marx, o Parque Global é um marco na internacionalização do Related Group. Tido como um dos maiores projetos imobiliários da América Latina, espalha-se por um terreno de 218 mil m2 – quase um terço da área do Jockey Club de São Paulo.

A fase de número 1 do empreendimento, com entregas a partir de 2023, envolve as cinco torres residenciais, que têm 47 andares. Praticamente todos os apartamentos dos três primeiros edifícios já foram vendidos e do quarto restam só 20%. As menores unidades da última torre, a Imperial, cujas vendas começaram em abril, têm 166 m2 e custam a partir de R$ 3,3 milhões. As maiores, as penthouses e os duplex, com direito a piscina privativa e até 597 m2, chegam a R$ 19,3 milhões.

Um dos atrativos mais alardeados do complexo é a futura área verde, de 58 mil m2, pouco maior que o terreno do estádio do Pacaembu. A área de lazer incluirá piscinas, quadras de beach tennis, squash e tênis, pistas de boliche, academia, simulador de golfe, wine bar e circuito para corridas com 1,6 km de extensão, entre outras opções.

A fase 2 do complexo, que deverá ser finalizada em 2024, envolve um shopping center vizinho às torres – a empresa responsável pelo centro de compras ainda não foi definida. A fase derradeira, cujas obras devem se estender até o mesmo ano, consiste na construção de um complexo pensado para abrigar faculdades, escritórios e um hospital – o operador é mantido em sigilo.

O projeto pertence ao grupo paulistano Bueno Netto, que atua nos ramos de construção e incorporação, e ao Related Group, que possui um braço local, comandado pelo empresário Daniel Citron (a empresa de Pérez só é sócia da parte residencial, com 50%). O custo do empreendimento não é revelado, só o valor geral de vendas, de R$ 11,5 bilhões.

Ele será interligado a uma estação da Linha Ouro do Metrô, que em algum momento vai ligar o Morumbi ao Aeroporto de Congonhas – o governo estadual diz que as obras desse trajeto encontram-se “em reprogramação”. De sua parte, o Parque Global fará uma passarela de 330 metros sobre o rio Pinheiros, conectando o futuro centro de compras à estação de trem Granja Julieta, na outra margem. Na extensão de seu terreno, o empreendimento vai adicionar três novas pistas à marginal do rio Pinheiros.

No ano passado, os construtores formaram um consórcio com três empresas para transformar a margem do rio voltada para o empreendimento em um parque linear. O trecho concedido pelo governo estadual tem 8,2 km de extensão e deverá ganhar acessos, pista de caminhada, ciclovia, cafés e banheiros. São previstos R$ 50 milhões de investimento nos próximos cinco anos.

Com a promessa de entregar os primeiros apartamentos em 2016, o empreendimento foi lançado três anos antes. Em 2014, no entanto, as obras foram embargadas a pedido do Ministério Público, que viu problemas no processo de licenciamento ambiental.

Em sua sentença, o juiz Adriano Laroca alertou para o fato de os órgãos ambientais terem liberado a derrubada de dezenas de árvores nativas. “O licenciamento ambiental dado pela Cetesb, por suas características técnicas, em juízo preliminar, não promove a remediação ambiental da área”, decretou.

O projeto também provocou a ira de moradores do entorno, a exemplo da arquiteta Helena Caldeira, que em 2014 presidia a Associação Morumbi Melhor. “Não queremos essa verticalização por aqui, a região pode virar um novo Campo Belo”, declarou ela na época. “Essa é a última faixa de mata nativa que existe entre a represa do Guarapiranga e o rio Pinheiros. Não pode ser transformada em jardins particulares.”

Diante das ameaças à conclusão do projeto, parte dos compradores iniciais também acionou judicialmente o Parque Global, que diz ter ressarcido todos eles. Até a suspensão do embargo, em 2020, após uma batalha jurídica que chegou à terceira instância da Justiça, cerca de 280 pessoas haviam adquirido apartamentos no complexo. Desse grupo, quase 70 voltaram a fechar negócio quando o empreendimento foi relançado.

“O motivo do embargo foi muito frívolo, nunca vimos nenhuma base legal para o processo desencadeado, pois já tínhamos obtido todas as licenças ambientais”, diz o incorporador argentino, em inglês, o idioma usado durante toda a conversa. “Mesmo assim, foi preciso gastar mais de US$ 3 milhões com a nossa defesa em uma briga injusta.”

Depois diz que, ao longo da batalha jurídica, jamais cogitou pular fora do negócio. “Nunca perdemos fé no projeto, que não tem paralelo em São Paulo”, justifica. “Fizemos um lançamento muito bem-sucedido lá atrás e outro similar quando recomeçamos. Não, não me arrependo de ter investido aqui de forma alguma.”

Chegam a salada e as entradas (mix de folhas com figo, noz-pecã e lascas de parmesão; mussarela de búfala com tomates assados e manjericão; e queijo brie derretido com mel trufado e pistache), e ele continua a se derramar em elogios ao Parque Global.

“Acho que esse vai ser um dos projetos mais bonitos de São Paulo”, acredita. “Não me vejo como um construtor de edifícios, mas como um construtor de comunidades. Fui atraído, primeiramente, pela magnitude do empreendimento, capaz de influenciar a maneira como a cidade progride. No passado, os edifícios de São Paulo eram construídos colados uns nos outros, com janelas pequenas e poucos atrativos. Queria mudar isso. Este complexo não tem apenas edifícios que descortinam a cidade, ele dispõe de metros e metros a céu aberto para que os moradores convivam em segurança.”

Depois diz o seguinte, emendando uma risada: “Eles não vão precisar sair daqui para nada. Poderão se divertir no complexo, trabalhar, namorar e até ir a um hospital se ficarem doentes”.

Quando faz uma pausa, digo a todos para ficarem à vontade para começar a comer, o que ninguém havia feito até então. Pérez aproveita a deixa para apontar para o pedaço de brie que lhe serviram e perguntar: “O que é isso?”. A resposta parece contentá-lo.

Como pratos principais, a cozinha expede ravióli com recheio de mussarela de búfala; stinco com arroz; e abóbora cabotiá, abobrinha, berinjela, mandioquinha, rabanete, cenoura e minimilho, tudo cozido. O entrevistado come rapidamente. Quando o garçom retira os principais, informa que não vai querer sobremesa sem nem saber do que se trata – mil-folhas e mousse de chocolate.

Pérez diz que o Parque Global vai melhorar a cidade. “Empreendimentos do tipo, com espaços a céu aberto e empregos e shopping ao lado, desestimulam os moradores a entrar em carros, que poluem o meio ambiente”, diz. “E quanto mais você gasta com a construção de um edifício, mais bonita fica a cidade. As pessoas viajam para Paris ou Londres por causa da beleza das construções antigas dessas metrópoles. Quero que as construções daqui virem marcos de São Paulo.”

Questionado se vê alguma solução para as favelas – Paraisópolis, uma das maiores da capital, não fica muito longe -, diz que o tema está muito acima de sua faixa salarial. “Infelizmente, não só no Brasil, mas também nos Estados Unidos e na Europa, a distância entre os muito ricos e os muito pobres cresceu”, observa. “Garantir moradia acessível para a população é muito difícil. Demanda somas vultosas do governo e empregos que paguem bem. Se eu tivesse solução para isso, fariam de mim presidente do mundo.”

A conversa então envereda para a escalada global dos custos da construção civil – como a compra de aço, por exemplo. “Nos últimos dois anos, os gastos do setor subiram 30% nos Estados Unidos e no Brasil foi bem parecido”, reclama. “As rupturas nas cadeias de suprimento provocadas pela pandemia e, agora, pela guerra na Ucrânia, aumentaram os nossos custos e vão continuar aumentando por mais um ano, no mínimo. E esses aumentos serão repassados para os consumidores. Mas estamos diante de um impasse. Porque se subimos os preços, para manter nossa margem de lucro, menos pessoas podem comprar.”

Conta em seguida que o Related Group, com mais de 70 projetos em execução, suspendeu as obras de alguns na esperança de que os custos voltem aos patamares de antes da pandemia. Com sede em Miami, onde Pérez mora, a incorporadora já ergueu mais de 100 mil condomínios e apartamentos, a maioria no sul da Flórida. Totalizam 1,5 milhão de m2 construídos e renderam mais de US$ 50 bilhões. Fora dos Estados Unidos e do Brasil, a companhia também atua no México, na Argentina e no Panamá.

Ele não enxerga riscos na alta da construção civil em São Paulo, que está verticalizando centenas de quadras de bairros como Pinheiros e Vila Madalena. “A cidade tem compradores suficientes para tantos lançamentos, e é por isso que o Parque Global tem ido tão bem”, acredita. “Em algum momento, porém, o surgimento de novos produtos como o nosso vai depender do crescimento da classe média brasileira.”

Ele sustenta, no entanto, que São Paulo está barata, comparada a outras grandes cidades de fora do país. “Os preços de um empreendimento como este em Miami são três ou quatro vezes maiores”, diz ele, que está à procura de terrenos para novos espigões paulistanos. “Com o passar do tempo, os empreendimentos imobiliários de São Paulo terão aumentos significativos.”

Já tiveram. “Quando começamos a fazer o Parque Global, o metro quadrado estava estimado em R$ 12 mil. O da última torre custa R$ 20 mil, em média. E a expectativa é que os preços subam de 20% a 30% quando as outras fases do empreendimento estiverem concluídas. Na região da Faria Lima o metro quadrado chega a custar R$ 50 mil.”

Filho de cubanos exilados, o argentino cresceu em Bogotá, na Colômbia, que trocou pelos Estados Unidos no fim dos anos 1960. Cidadão americano desde 1976, graduou-se em planejamento urbano na Universidade de Michigan. “Nos Estados Unidos, você é julgado pelo que realiza. Na América Latina, você é julgado por pertencer a essa ou aquela família”, declarou certa vez. “Sinto-me profundamente em dívida com os Estados Unidos. Embora eu saiba que há preconceito e intolerância, experimentei muito pouco ou nada disso em minha carreira.”

Fundou o Related Group em parceria com o incorporador americano Stephen M. Ross. Inicialmente, a companhia apostava em imóveis mais acessíveis, pouco a pouco substituídos por condomínios verticais luxuosos como o modernoso Icon Brickell, em Miami, projetado pelo escritório Arquitectonica e com design de interiores do francês Philippe Starck. É um dos dois projetos que o entrevistado cita quando é instado a apontar o seu favorito, entre os que tirou do papel.

O outro é o chamativo St. Regis, na mesma cidade, ainda em execução – com apartamentos que partem de US$ 2,9 milhões, é obra do arquiteto americano Robert A. M. Stern. “Acho que vai ser considerado um dos edifícios mais bonitos de Miami, o que me deixa extremamente orgulhoso”, justifica. “Mas gosto muda com o tempo.”

Em 2005, Pérez apareceu no ranking dos mais ricos da “Forbes” pela primeira vez. No mesmo ano, por pouco não deu um passo que poderia ter colocado a companhia em maus lençóis. Em parceria com o ator George Clooney e o empresário Rande Gerber – marido da modelo Cindy Crawford -, começou a tirar do papel um complexo de US$ 3 bilhões em Las Vegas, o Las Ramblas, com direito a hotel, cassino e residências. Quando Pérez fez as contas, porém, constatou que sairia no prejuízo e pulou fora.

Outro ex-sócio ilustre do entrevistado é Donald Trump, de quem foi amigo próximo até a chegada dele à Casa Branca. Apesar de ter apoiado publicamente a campanha de Hillary Clinton – e de ter acompanhado Barack Obama na histórica visita deste, como presidente, a Cuba, em 2016 -, Pérez foi convidado para ocupar dois cargos no governo do republicano.

Recusou os dois convites e também um terceiro: Trump quis que ele construísse o famigerado muro entre os Estados Unidos e o México. “Quando estiver terminado, de que lado eu estarei?”, ironizou na época o imigrante, publicamente. Sobre o projeto, declarou o seguinte: “É a coisa mais idiota que já ouvi na minha vida”.

Daí para romper todos os laços com o republicano foi um pulo. “Fomos muito próximos, vivemos bons momentos com nossas famílias, mas nossas visões políticas são muito diferentes”, diz o entrevistado, que, por causa dos negócios, costumava ser chamado de Donald Trump dos trópicos.

“Trump errou completamente ao propor a construção do muro, ao tentar acabar com o Obamacare, ao sair do Acordo de Paris e ao falar coisas boas a respeito do senhor Putin, que é um ditador completo e criminoso de guerra”, avalia. “Senti-me obrigado a expressar as minhas opiniões por meio da imprensa, e por causa disso a nossa amizade acabou.”

Faz em seguida uma breve avaliação do governo de Joe Biden, em quem votou. “Foi um centrista a maior parte da vida e acho que está posicionado um pouco demais à esquerda”, diz. “O Biden propôs programas muito necessários para combater o aquecimento global, garantir habitação acessível e assistência médica para os pobres.”

Depois lembra que a cisão entre democratas e republicanos aumentou como nunca, o que torna a aprovação das propostas de Biden no Congresso mais difícil. “Mas ainda é muito cedo para julgar seu mandato”, desconversa.

“Gostaria, no entanto, que ele tivesse dado uma resposta mais forte à invasão da Ucrânia, por exemplo, e que fosse mais proativo na aproximação com a América Latina”, argumenta. “A pouca atenção à região abriu espaço para a chegada de investimentos da Rússia e da China nos países daqui. Daí a conversão de muitos a regimes de esquerda. Se ajudasse a promover governos democráticos na região, a presidência de Biden seria mais bem-sucedida.”

Comenta a decisão de aderir ao The Giving Pledge, movimento criado por Bill Gates e Warren Buffett que convoca os endinheirados a doar parte de suas fortunas – deixar como herança não vale. “Acho que os muito ricos têm a absoluta obrigação de devolver algo para a sociedade”, afirma. “Fico muito irritado quando ouço que os latino-americanos não fazem tantas doações como os nascidos em outras regiões, o que é verdade. Por isso, me impus a missão de convencer os mais ricos daqui a contribuir. Para que tenhamos mais paridade econômica e social.”

Quando o encontro caminha para o fim, diz que a parte que mais lhe agrada em seu ofício é a criativa. “Não sou a pessoa mais criativa do mundo, mas sou bom em selecionar e coordenar os gênios que tiram nossos empreendimentos do papel. É o que difere um grande incorporador de um medíocre”, afirma. “No final das contas, minha função é encontrar um grande terreno, visualizar algo para ele e trazer um grande time para executar a minha visão.”

Encerra a conversa falando sobre um de seus assuntos preferidos: arte. Em 2011, ele doou US$ 40 milhões, em espécie e em obras, para o Museu de Arte de Miami – que, em troca, mudou de nome para Pérez Art Museum Miami. Ex-presidente do conselho da instituição, Mary Frank foi uma das vozes contrárias à mudança. “É o Museu de Arte de Miami, não o Museu do Pérez”, criticou na época. “O nome do museu não deveria ser vendido a nenhum indivíduo.”

Em 2019, o argentino montou o centro cultural El Espacio 23, em Miami, cuja principal razão de ser é exibir sua valiosíssima coleção. “Tenho provavelmente umas 300 obras de uns 80 artistas brasileiros”, informa ele, que aproveitou a passagem pelo Brasil para conferir a última SP-Arte. “A cena artística brasileira sempre foi muito forte”, elogia. “Vik Muniz é um dos meus artistas favoritos e Sebastião Salgado e Miguel Rio Branco estão entre os melhores fotógrafos do mundo. Mas ainda há muitos nomes daqui que não descobri.”